作者 | 源媒匯 利晉

太盟投資終于意識到，萬達商管真正的危機，不只是債務。

近日，珠海萬達商業管理有限公司（下稱“珠海萬達”）進行了人事調整，原CEO肖廣瑞因個人原因，辭去大連新達盟商業管理有限公司（下稱“大連新達盟”）及其子公司珠海萬達CEO職務。黃德煒和胡正偉共同擔任大連新達盟及珠海萬達聯席董事長職務，黃德煒兼任大連新達盟及珠海萬達CEO職務。

肖廣瑞是萬達“元老級”人物，黃德煒為太盟投資合伙人、私募股權業務聯席主管及太盟中國總裁，胡正偉為阿布扎比投資局私募股權部門中國區負責人。

一退一進，被外界視為太盟投資正在“去萬達化”。據界面新聞報道，肖廣瑞離職的原因是“過渡任務完成”或“業績未達標”被替換，太盟要派“自己人”來掌管了。

作為萬達商管債務重組、資本運作的核心牽頭人，太盟投資正式從債務重組、資本運作深入到內部經營。

而萬達商管、珠海萬達的真正危機在于經營層面。

早在2024年9月，大連新達盟完成新注資時，黃德煒成為了公司法定代表人、董事長，肖廣瑞退居為董事、經理。這背后隱藏著一個細節：太盟投資控股珠海萬達、深入了解商管業務現狀半年時間后，對經營有了想法和考量。

回歸經營

肖廣瑞離職后，新任CEO黃德煒開了一場內部會議，提出了三點要求，都圍繞著一條主線——“經營”，比如“指標是工具，不是目的。要回歸經營本質”“支持一線，深入現場”“以經營為主，以一線最小單元為主”。

珠海萬達人事調動，切中了被一線人員詬病已久的“為了指標而經營”。

早在2020年9月，萬達商管對外透露，其不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略。

這次轉型有很多因素，比如商業零售行業受到疫情沖擊、萬達商管資金流動性緊張，以及萬達商管回A上市久久未果。

更重要的一點是，丁本錫、曲德君、劉海波、曾茂軍等萬達集團創始“元老級”高管陸續離職、僅剩下“鐵三角”齊界、張霖和肖廣瑞。

肖廣瑞也借此進入了萬達商管核心管理層。2020年2月，肖廣瑞接替齊界出任萬達商管總裁，協助齊界管理萬達集團商業地產業務，核心任務是推動輕資產平臺上市。

2021年3月，萬達商管輕資產平臺珠海萬達成立了，股東包括太盟投資、碧桂園服務、基匯基金、螞蟻集團、周大福、華平投資等，并且撤A準備赴港上市。

原本的萬達商管被人稱為“大萬達”，珠海萬達則為“小萬達”。

珠海萬達成立時，齊界擔任董事長，肖廣瑞任總裁。期間，珠海萬達4次遞表都沒能上市，“大小萬達”核心高管也在不斷調整，比如2022年5月，張霖調到萬達商管；2023年3月、4月，齊界相繼退出萬達商管、珠海萬達董事長職務，調回萬達集團。

肖廣瑞成功上位，接任齊界的萬達商管、珠海萬達雙董事長職位，全面掌管商管業務。

關鍵在于，肖廣瑞做經營屬于“半路出家”。

2001年，肖廣瑞加入萬達集團。盡管肖在集團內部的地位僅次于丁本錫、曲德君以及齊界，但他一直從事的是人力資源管理——從人力資源部總經理一步步做到副總裁，進入萬達商管核心高管層。

于是，萬達商管業務悄悄發生了變化——逐漸脫離經營本質。

源媒匯從市場處獲悉，肖廣瑞經營策略側重指標和考核，設置了各種指標和嚴格的汰換制度，從總部、大區到城市公司都有頻繁的會議和額外指標要求，且內部設有檔期排名和“作業”，致使公司一線人員困在繁重的指標考核之中。

在商場、商戶運營端，由于考核指標壓力，萬達商管注重開源節流、固本培元，忽視了商戶、消費者體驗，比如商戶需要花錢購買停車票、職員部門人員承擔多個崗位工作任務等。

為了指標考核，萬達商管面向員工和商戶開發了萬信、商管現場管理、商管工程、萬達tim、即刻職達、惠達、智慧商業等一系列App軟件。

以指標為綱進行經營，讓萬達商管在國內商業零售地位快速跌落神壇。

跌落神壇

很多人都以為，萬達商管跌落神壇，是因為龐大的債務危機、資本運作失敗，其實不然。

早期，回A上市、返港上市對賭雙雙失敗，對于萬達商管經營層面影響不大。

2018年至2021年，萬達商管凈利潤率區間值在28.5%-35.3%，但之后開始下滑，2022-2023年為25.34%、16.3%；2024年上半年，較上年同期再度下滑至17.6%。

疫情前兩年，萬達商管凈利潤收入仍超過130億元。而營收下滑的原因，是2019年開始陸續將房地產項目轉移到萬達地產及第三方手中，2020年不再產生物業開發銷售收入。

其實，王健林對于房地產、商業地產的判斷是準確的，2019年剝離房地產開發業務、2020年推出商業運營輕資產策略，這些轉變都領先于行業。

他只是接連“賭輸了”，最后交出了珠海萬達的控制權。

2023年12月，赴港上市不及預期、面臨支付高額對賭違約金之下，珠海萬達與太盟投資簽署了新的投資協議；次月，大連新達盟成立，珠海萬達成為旗下子公司，股權結構重新進行分配。

隨后，太盟投資聯合中信資本、Ares Management 、阿布扎比投資局（ADIA）、穆巴達拉投資公司向大連新達盟投資約600億元，合計持股60%。萬達集團債務壓力得到了暫時緩解，持有珠海萬達比例為40%。

同時，萬達集團持有的萬達廣場陸續被擺上“貨架”。有數據顯示，2023-2024年，超過30座萬達廣場被拋售。2025年年初，有7座萬達廣場被出售；5月，有48座萬達廣場相關公司股權計劃被要約收購。

但2022年以來，萬達商管平臺高層頻繁調動，加上疫情沖擊，珠海萬達的經營水平開始快速走下坡路。

源媒匯曾多次走訪過廣州、清遠、河源、江門等地的萬達廣場，發現基本呈現一個鮮明特點：一樓商鋪幾近滿租，且客流集中于此，其余樓層人流量普遍稀少，甚至部分餐飲樓層店鋪空置率高。

歸根結底，萬達廣場一樓基本是國內外知名品牌的主力店，而其余樓層則是陌生品牌和小型店鋪。在珠海萬達以指標為核心經營理念之下，加上零售消費市場形勢，大牌艱難維持，缺乏扶持的中小商家自然很快消亡。

這是萬達商管在品牌招商、運營層面出現了重大問題。盡管2024年末，珠海萬達管理513家商業廣場，在管面積7090萬㎡，規模排在國內首位，但萬達商管模式已掉隊了。

當前，商業運營成為房地產新模式的重要發展方向之一，頭部房企紛紛搶跑。多家房企在2024年業績會上表示，將加快向商業運營、代建業務、資產運營等業務的布局和發展。

比如，2024年，龍湖旗下長租公寓、商業街區等經營性業務收入267億元，占總收入比例約21%；華潤置地萬象商業2024年收入約63億元，同比提升21.4%，兩者計劃經營性業務收入占比提升到50%。

包括被稱為“小萬達”的新城控股，商業發展同樣迅猛，商業運營收入同比增長13.1%至128億元，整體毛利率提升至47.89%，2025年計劃實現商業運營收入140億元。

在商業不唯一的地方，萬達廣場已逐漸喪失競爭力，新任CEO黃德煒強調珠海萬達“要回歸經營”，是想要找回失去的地位。