近日，國家外匯管理局發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，對涉及房地產領域的跨境投融資政策作出重要調整，引發市場高度關注。此次改革聚焦優化境外資金購房限制及結匯支付流程，旨在適應房地產市場新形勢，推動跨境投融資便利化。

根據新規，監管部門對境外資金購買非自用住宅房產的限制進行優化，同時將港澳居民購房結匯支付便利措施從粵港澳大灣區擴展至全國范圍。國家外匯管理局副局長李斌表示，當前國內房地產市場已發生深刻變化，相關宏觀調控政策持續優化，外匯管理措施需同步調整以適應新發展需求，助力行業穩健運行。

政策核心調整包括兩方面：一是縮減資本項目外匯收入負面清單，取消“不得用于購買非自用住宅性質房產”的限制；二是推廣境外個人購房結匯支付便利化措施。此前，境外個人購房需提供房地產主管部門備案證明文件后方可辦理結匯，新規允許購房者憑合同先行結匯，后續補交備案文件，解決“先付款還是先網簽”的業務矛盾。

回顧政策背景，2018年前后房地產市場過熱時期，為防范“熱錢”投機，監管部門曾出臺限制性措施，明確非房地產企業資本金、外債等資金不得用于建設或購買非自用房產。如今，隨著人口結構及需求變化，房地產內部動力承壓，優化過往調控措施成為必然選擇。一家券商分析師指出，當前房地產過熱壓力緩解，政策調整是市場、人口、需求等多因素共同作用的結果。

對于外資購房限制放寬的影響，易居研究院副院長嚴躍進認為，這將為一線及熱點二線城市帶來利好，尤其是商辦物業和高端住宅項目。符合條件的外資在境內購房的便利性提升，有助于吸引國際資本參與中國房地產市場。廣東省城鄉規劃院研究員李宇嘉補充，新規推廣后，境外個人購房結匯支付流程更高效，但需強調，購房資格與自用屬性要求未變，政策屬于“提效”而非“放閘”。

港澳居民購房便利化措施的全國推廣備受關注。早在2024年1月，廣東地區已試點相關政策，包括資金結算“一步到位”（境外購房款直接匯入監管賬戶）、“先付后補”（先匯款再補交網簽材料）及不納入限額管理（購房款匯入不受每人每天最高限額限制）。李宇嘉表示，這些措施顯著提升了港澳居民在內地購房的體驗，此次全國推廣將進一步滿足境外人才在境內工作生活的合理住房需求。

市場分析指出，國際資本進入國內房地產市場，一線城市及粵港澳大灣區將率先受益。上述券商分析師提到，香港樓市年初以來復蘇明顯，買家預期轉好，深圳等城市可能承接外溢需求，疊加本地政策調整，或出現階段性反彈。不過，他同時強調，核心城市市場復蘇最終依賴國內供需調節，外資進入僅是“錦上添花”，行業企穩仍需依靠基本面修復。

數據層面，國家統計局顯示，今年1-8月新建商品房銷售面積同比下降4.7%，銷售額下降7.3%，購房需求仍顯疲弱。李宇嘉分析，當前貿易形勢變化導致外匯流入放緩，房地產供求關系轉變，已無需擔憂境外熱錢涌入。他建議，進一步完善境外資金投資消費的營商環境，同時擴大免簽國家范圍，提升境外人士來華消費頻次，可能催生更多購房需求。

嚴躍進總結稱，外匯局此次政策調整既深化了跨境投融資便利化，又順應了房地產市場發展新趨勢，將為行業注入新活力，促進金融服務實體經濟高質量發展。李斌則重申，政策優化未改變境外個人購房資格要求，享受便利的前提是符合國內購房條件。