近日，我愛我家發布了其2024年度財務報告，揭示了旗下長租公寓品牌“相寓”的最新業績動態及上市籌備進展。數據顯示，相寓在2024年實現了61.3億元的營業收入，同比增長6.5%，這一數字已占據我愛我家總營收的近半壁江山。

作為我愛我家的重要業務板塊，相寓的表現尤為搶眼。盡管其管理的房源數量從2023年的27萬套增長至2024年底的30.3萬套，增加了3萬套，但相寓業務卻始終未能為公司帶來顯著的盈利。自上市以來，相寓業務的毛利率表現一直不佳，盡管我愛我家表示，若調整回部分收益，2024年資產管理業務的毛利率約為12.7%，在行業內屬不錯水平，但相較于經紀業務，相寓的毛利率仍然較低。

值得注意的是，我愛我家能夠實現扭虧為盈，主要得益于旗下項目的成功出售。財報顯示，出售位于云南昆明的新紀元大酒店相關資產，預計對公司2024年凈利潤產生正面影響，金額約為7900萬元，幾乎覆蓋了全年預計的歸母凈利潤范圍。這不禁讓人質疑，我愛我家的經營質量是否真的得到了提升。

相寓品牌的歷史可追溯至2001年，當時名為“房屋管家”，是我愛我家內部的一個事業部。隨著長租公寓市場的興起，2015年，“房屋管家”轉型升級為“相寓”，專注于規?；课葑赓U的管理和運營。相寓曾經歷了一段快速擴張的時期，至2017年底，其管理的長租公寓房屋套數已達到27萬套。然而，受長租公寓行業“暴雷”事件影響，相寓業務也出現了收縮，直至2024年底，才重新恢復到2018年的峰值規模。

在上市籌備方面，自2023年起，我愛我家便啟動了相寓業務的獨立分拆上市計劃。然而，業內人士指出，由于我愛我家近年來的經營情況并不樂觀，盈利能力持續下滑，急需相寓上市為其造血。但根據證監會的規定，上市公司分拆資產上市需滿足一系列條件，包括連續三年盈利等，因此，相寓的上市之路或許還需時日。

與此同時，同為長租公寓頭部的自如和魔方公寓也在積極籌備上市。魔方公寓于2022年9月正式向港交所遞交招股書，但因招股書失效后，再次遞交了上市申請。而自如自2023年以來，上市消息頻傳，但至今仍未有確切的上市消息傳來。這三家長租公寓企業都面臨著相似的困境，包括規模擴張放緩、盈利模式不清晰以及融資難題等。

長租公寓市場正處于戰略機遇與深度調整并行的關鍵階段。一方面，隨著住房消費升級和政策紅利的雙重驅動，具備全周期資產管理能力、完善運營體系及持續資本加持的企業有望在市場洗牌中構建結構性競爭優勢。另一方面，長租公寓企業也面臨著諸多挑戰，如資產收益率瓶頸、租金定價機制剛性、運營效率待提升等問題。

為了應對這些挑戰，長租公寓企業正在積極探索新的發展模式。例如，相寓已經逐漸過渡到輕重兩端發力，探尋“集中式+分散式”的發展模式。而自如也開始向集中式長租公寓發力，建立了多個品牌產品。這些企業都在努力強化盈利能力，提高投資回報率。

長租公寓企業還在積極尋求融資和退出機制。隨著REITs試點范圍擴大至市場化長租房領域，長租公寓運營商看到了構建“投融建管退”商業閉環的曙光。然而，由于高度依賴運營能力，長租公寓項目想要真正實現商業閉環的構建，仍需克服諸多困難。

盡管長租公寓市場面臨諸多挑戰，但長期來看，仍然具有長期投資價值。隨著存量市場的到來和政策的逐步完善，長租公寓市場有望迎來更多的發展機遇。然而，真正掌握精細化運營密碼的領跑者，才能贏得資本市場的入場券。