2025年的北京房地產市場，頭部房企間的競爭態勢愈發白熱化。根據克而瑞最新統計數據，今年前四個月，權益銷售TOP10榜單中，前四名房企之間的差距僅為10.3億元，競爭之激烈可見一斑。

尤為引人注目的是，第二名至第四名之間的排名變動極為微妙，銷售額每增加2億元，就可能引發名次更迭，這相當于僅十幾套豪宅的成交量就能改寫排名格局。

在一線城市中，北京、上海、廣州、深圳無疑是頭部房企的重點布局區域，而當前一線城市熱銷的項目大多以豪宅為主。因此，手中握有核心區域待售豪宅項目的房企，在很大程度上能夠預判其未來數月的業績表現。

保利地產在北京市場的表現尤為引人關注。近年來，保利在北京大量囤積低門檻改善型項目，但進入2025年，隨著項目銷售逐漸顯露出疲態，保利的權益銷售額排名也一路下滑，從去年的第五名跌至今年前四個月的第九名。

保利當前在售的主要項目包括位于順義的保利頤璟和煦、石景山的保利璟山和煦、大興的和錦誠園及熙悅新語等。然而，這些項目的銷售情況并不盡如人意，去化率普遍偏低，部分項目甚至面臨業主維權的問題。

為了扭轉局勢，保利展現出了強烈的進入核心區拿地的欲望。今年2月，保利聯合中國金茂以高價奪得朝陽區三間房地塊，隨后又在北京海淀永豐和半壁店地區相繼拿地，顯示出其在核心區域布局的決心。

然而，保利在半壁店地塊的項目面臨諸多挑戰。該地塊規劃限制條件較多，且周邊環境較差，包括老舊小區、京門鐵路以及西郊機場的飛機噪音等因素，都對項目的居住品質和未來銷售構成不利影響。

保利海淀半壁店地塊位置示意圖

半壁店地塊項目的樓面價高達7.84萬元/㎡，推算未來售價至少需要達到11萬元/㎡，定位為豪宅。但鑒于其周邊環境和競品壓力，該項目的銷售前景并不明朗。

今年2月，保利北京迎來換帥，新任總經理李紅亮接棒劉喜濤，展現出保利改變現狀、沖刺業績的決心。同時，保利在營銷負責人崗位上也有所調整，來自河北公司的敬甫接替了老將王霖。

面對激烈的市場競爭和自身項目的挑戰，保利北京必須背水一戰。要么繼續在海淀等核心區域搶地，通過增量換倉來扭轉局勢；要么就拿出具有競爭力的產品，用實實在在的業績證明自己的實力。